Căutarea de proprietăți imobiliare subevaluate poate părea inutilă, aproape o misiune prostească. Totuși, este posibil să găsești o proprietate subevaluată, adică una care este disponibilă la vânzare cu un preț mai mic decât valoarea reală de piață, dacă aplici o strategie care diferă de cea a concurenților tăi și dacă ieși la vânătoare.
Cu alte cuvinte, dacă știi ce să cauți și cum să interpretezi cu ușurință datele disponibile poți avea un avantaj în această cursă, dacă ești dispus să investești timp și efort.
Ce este o casă de vânzare subevaluată
Imobilul subevaluat este o proprietate care este disponibilă pentru vânzare la un preț mai mic decât valoarea reală de piață. Cu alte cuvinte, imobilul este oferit spre vânzare la un preț mai mic decât prețurile altor proprietăți oferite spre vânzare în mod normal, cu aproximativ aceleași caracteristici, pe piața liberă. Cum este posibil acest lucru? Există multe motive pentru care proprietățile pot fi subevaluate.
Trăsături comune ale caselor subevaluate
Proprietatea necesită îmbunătățiri
O proprietate recentă de pe piața din București a fost puternic subevaluată de către agentul imobiliar, în principal pentru a atrage interesul potențialilor cumpărători, întrucât se afla într-un cartier extrem de dorit. Vechea zicală imobiliară „location, location, location” (locație, locație, locație) încă se aplică, chiar și celor mai dărăpănate proprietăți. Odată ce îmbunătățiți structura, proprietățile înconjurătoare vor ajuta la creșterea evaluării sale de piață, atât imediat cât și în anii următori.
Decesul proprietarului
Proprietarii în vârstă sau infirmi, care își trăiesc zilele rămase „îmbătrânind în casa lor”, pot avea uneori rude care locuiesc la o distanță mare de proprietate. Când vine momentul să rezolve succesiunea, este posibil ca rudele sau copiii adulți să nu fie dispuși sau capabili să petreacă suficient timp pentru curățarea locuinței sau pentru a face față unei tranzacții imobiliare îndelungate.
Pentru majoritatea, o moștenire reprezintă „bani lichizi”, mai ales dacă locuința este nelocuită și liberă de orice tip de ipotecă sau alte obligații financiare. Dorința de a „încheia afacerea” este comună, astfel încât toți cei implicați să se poată întoarce la viața lor. Situații ca acestea sunt un avantaj pentru toți cumpărătorii cu banii disponibili imediat (lichizi), deoarece aceste tipuri de tranzacții nu necesită timp de așteptare pentru ca băncile care acordă credit ipotecar să ia o decizie de acordare împrumutului și, de obicei, nu există situații neprevăzute care trebuie rezolvate înainte de încheierea tranzacției.
Divorț
Aspru sau amiabil, divorțul nu este niciodată plăcut, mai ales dacă este implicată o ipotecă. Din nou, aceasta este o situație în care ambele părți caută să meargă pe drumurile lor separate și să treacă cît mai repede peste această perioadă, așa că oferirea proprietății spre vânzare la cel mai mare preț nu este de obicei scopul principal în această circumstanță.
Deasemenea pot exista divorțuri care implică și proprietăți învecinate, în situația în care vă doriți să cumpărați în aceeași zonă în care locuiți deja.
Imposibilitatea rambursării creditului ipotecar – casă neexecutată silit
Atunci când un proprietar de locuință nu mai reușește să ramburseze ratele, el este într-o situație foarte delicată cu banca creditoare. În cazul în care încercările de reeșalonare sunt sortite eșecului, atât creditorul cât și debitorul vor căuta soluții cît mai simple și rapide rezolvare a situației.
Deoarece procesul de executare silită este foarte costisitor pentru bănci și alți creditori financiari, cele mai bune opțiuni ale acestora sunt să modifice contractul de împrumut actual sau să forțeze o vânzare rapidă. În această situație, proprietarul mai are drepturi asupra proprietății, dar banca este interesată în recuperarea soldului restant al creditului.
Proprietarul este motivat deoarece poate ieși din proprietate cu situația financiară destul de intactă, atâta timp cât obligația sa financiară față de bancă este îndeplinită. În acest caz, proprietatea se poate vinde la o valoare mai mică decât valoarea de piață.
Casă executată silit
Băncile nu doresc să se implice în a deține și a gestiona bunuri imobiliare, așa că orice proprietate executată silit nu este o situație ideală.
Dacă totuși această situație se întâmplă, banca poate angaja parteneri externi pentru evaluare sau reparații. Cu toate acestea, în majoritatea cazurilor, băncile vor oferi proprietatea spre vânzare așa cum este, în aceeași situație în care au preluat-o la momentul executării, așteptându-se ca noul cumpărător să efectueze propria evaluare cu un inspector înainte de a face o ofertă.
În acest caz, proprietatea va fi oferită la un preț sub prețul pieței, deoarece starea locuinței cu siguranță nu va fi „la cheie”. Acest lucru este în avantajul cumpărătorului, mai ales dacă acel cumpărător reușește să gestioneze cât mai multe operațiuni în regie proprie.
Cum găsiți proprietăți subevaluate
Strategia primordială pentru găsirea unei locuințe subevaluate este să înveți cum să identifici proprietățile care sunt mai valoroase pentru tine decât pentru restul de potențiali cumpărători. Cu alte cuvinte, trebuie să înțelegi cum să descoperi case care îndeplinesc criteriile tale, dar care au niveluri scăzute de interes (alias concurență redusă) din partea altor cumpărători.
Situația ideală este atunci când faci o ofertă pentru o casă unde ești singurul ofertant, care nu se grăbește, când, la rândul său, vânzătorul este în situația îm care trebuie să vândă rapid.
Iată modalități de a găsi case care au un interes scăzut, dar care sunt proprietăți valoroase pentru tine.
Strategii pentru areduce concurența
Ai răbdare
A fi capabil să aștepți cu răbdare, economisind în același timp bani lunar, este un avantaj extraordinar pentru un cumpărător de locuințe. A nu fi presat să iei o decizie rapidă îți va oferi putere de negociere și disciplină pentru a renunța la situațiile care nu corespund suficient cerințelor și bugetului tău.
Cu răbdare și timp, poți „căuta întotdeauna” și, în acest fel, fiecare proprietate potențială analizată te va ajuta ca, în timp, să o identifici pe „cea mai potrivită” pentru nevoile tale atunci când o găsești.
Caută când concurența e scăzută
Proprietățile de vânzare în perioadele care nu sunt de vârf ale anului (de exemplu, toamna târziu și iarna) pot indica faptul că, probabil, ele sunt vânzări în dificultate. Vânzarea în extrasezon semnalează că este mai important ca o proprietate să fie vândută ACUM față de vânzarea mai târziu pentru un preț de vânzare mai optim.
De asemenea, extrasezonul va aduna mai puține oferte de la cumpărători, deoarece piața imobiliară este mai dificil de modelat și de prezis pentru algoritmii lor de licitare cu seturi de date istorice mai mici.
Extinde criteriile de căutare
Deși este bine să știi care sunt caracteristicile tale esențiale pentru o casă, îți recomandăm să „slăbești” criteriile de căutare pentru a descoperi „diamantele brute”.
Exemple de extindere sau „slăbire” a criteriilor de căutare a casei includ:
- Reducerea suprafeței minime
- Reducerea numărului minim de băi
- Reducerea numărului minim de dormitoare
- Extinderea numărului de zone de căutare
Un alt exemplu de „slăbire” a criteriilor de căutare este reducerea suprafeței minime a unei case, menținând în același timp o dimensiune a terenului suficient de mare. Acest scenariu de „casă mai mică pe un teren mai mare” poate „aduce” flexibilitate pe termen lung pentru a îți putea mări dimensiunea casei dacă și atunci când este necesar. În schimb, o „casă suficient de mare pe un teren mic” ar putea declanșa nevoia de a vinde o casă prematur pentru o familie în creștere.
Formează-ți un ochi atent pentru detaliile care contează din fotografii
A fi capabil să vezi dincolo de dezordinea și decorul învechit este o abilitate puternică care trebuie dezvoltată, deoarece mulți cumpărători vor refuza să viziteze sau să ia în considerare o proprietate pe baza unor fotografii de calitate scăzută și a unei montări neprofesioniste. Folosește acest comportament general de grup „Instagramabil” în avantajul tău! Cu alte cuvinte, nu fi distras sau descurajat de trăsăturile efemere.
Identifică și utilizează la maxim avantajele pe care le ai în negociere
Înainte de a căuta fotografii nerealizate profesionist, asigură-te că „detaliezi” ceea ce este mai puțin important pentru tine decât pentru majoritatea celorlalți potențiali cumpărători. Un exemplu ar putea fi acela în care proprietatea nu are o bucătărie modernă, iar tu te identifici cu unul dintre aceste scenarii:
- Preferi să modernizezi bucătăria peste standardele actuale ale bucătăriilor recent renovate
- Ai mijloacele și ești capabil să treci printr-o renovare majoră a bucătăriei, adică să nu ai nevoie să locuiești imediat în casa achiziționată
- Crezi că doar câteva upgrade-uri simple ar face treaba, cum ar fi vopseaua și refacerea dulapului
- Consideri că o bucătărie modernă nu este pur și simplu o prioritate pentru stilul tău de viață
Alte exemple ar putea include:
- Ai un inspector de locuințe și/sau un antreprenor general cu experiență pentru a revizui în detaliu structura unei case viitoare și a îmbunătăți potențialul
- Ai putea locui în altă parte până la finalizarea modernizărilor majore înainte de a te muta
- Ai o rețea de contractori de calitate și disponibili pentru a finaliza renovările în timp util (asemănător cu cei profesioniști ai casei)
- Nu este nevoie să vinzi o proprietate existentă pentru a cumpăra o casă nouă
- Nu ai nevoie de o casă prietenoasă copiilor, de ex. curte neîmprejmuită; scări abrupte; suprafețe dure; colțuri ascuțite; balcoane; etc.
- Nu ai nevoie de școli publice de calitate superioară în apropiere
- Nu ai nevoie de loc de parcare suplimentar sau garaj mare
- Nu ai nevoie de o cadă mare sau de o baie de lux
- Nu ai nevoie de un teren mare sau de curte care necesită întreținere
- Nu îți trebuie spațiu suplimentar de depozitare sau dulap
Trăsături comune ale imobilelor supraevaluate
Pentru a descoperi proprietăți subevaluate, este de asemenea util să poți identifica proprietăți supraevaluate. Jumătate din bătălia de a găsi o valoare bună este să rămâi departe de proprietatea care este listată cu mult dincolo de prețurile istorice sau comparabile actuale.
Piețele supraîncălzite, numite adesea „bule”, au o modalitate de a transforma indivizii raționali în automate frenetice, ilogice, care și-au crescut interesul dincolo de rațiune. Există nenumărate povești despre cumpărători care au exagerat cu ofertele lor, hotărâți să câștige, doar pentru a supralicita peste posibilitățile lor financiare.
Este descurajant faptul că mulți cumpărători care supralicitează pentru o proprietate rareori iau în considerare creșterea impozitelor pe proprietate, inflația sau posibila pierdere viitoare a locurilor de muncă. Dacă licitați la prețul de ofertă maxim absolut, atunci nu lăsați loc pentru circumstanțe nefericite și neașteptate ale vieții, cum ar fi boala, șomajul sau recesiunea. Feriți-vă de imobilele supraevaluate cunoscându-vă limitele și refuzând să depășiți prețul maxim de ofertă.
A ști când să „renunți” la o afacere este o strategie rațională pentru achiziționarea de bunuri imobiliare. Stabilirea unui preț maxim absolut, bazat pe finanțele tale generale, îți va permite să trăiești confortabil pentru anii următori.
Imobilele supraevaluate pot fi identificate prin una din următoarele trăsături evidente
MULTI OFERTANȚI
Odată ce te angajezi într-o situație cu mai mulți ofertanți, aceasta devine un concurs de ego-uri pentru toți cei implicați. Nimeni nu câștigă un război cu licitații, cu excepția vânzătorului, deoarece acest tip de escaladare este semnul distinctiv al pieței unui vânzător. Angajamentul emoțional care apare în timpul unui război de licitații poate crea tulburări financiare pentru „câștigător”.
Atunci când începe un război al licitațiilor știți când să plecați, deoarece aceasta este cu adevărat una dintre primele trăsături ale unei proprietăți supraevaluate. Licitarea proprietății peste valoarea sa actuală de piață vă poate pune mari probleme în cazul unui credit ipotecar, în momentul în care piața imobiliară ciclică atinge următorul prag.
VÂNZĂTORUL AFIȘEAZĂ UN PRET MIC PENTRU A PROVOCA INTERESUL ȘI UN RĂZBOI AL OFERTELOR
Stabilirea unui preț de listare neobișnuit de scăzut este o strategie pe care agenții vânzătorilor o folosesc pentru a atrage mai mulți ofertanți și, astfel, a declanșa un război al licitațiilor. Deși practica ar trebui să fie ilegală, din păcate nu este și este încurajată de diverse site-uri web imobiliare. Amintiți-vă că războaiele de acest tip sunt capcane periculoase de care beneficiază doar vânzătorul, deoarece toată iraționalitatea se pierde la creșterea prețului unei case dincolo de valoarea reală de piață.